电商迅猛发展带动物流产业地产

随着电商在国内的迅猛发展，深圳仓储物流产业也随之快速发展，除各大资本纷纷进军物流地产外，以万科为代表的传统房企也宣布进军物流产业地产。记者日前从戴德梁行了解到，仅2013年5月至今，就有国内外各路资本已在或将在物流地产上投入超过300亿元，而深圳作为物流业发达城市，集中了全国80%以上的供应链管理公司的总部。在资本和政策、产业都向物流地产集中时，一方面，深圳的物流和仓储用地日益紧张，不少供应链企业纷纷将仓储、物流等设施扩展到东莞、惠州等地方；另一方面，房地产、电商等企业纷纷进军物流地产。

工业地产租金呈连续上涨态势

随着电商近些年的快速发展，直接带动了各大城市物流等工业地产的租金。据戴德梁行的统计，2014年第一季度，受持续活跃需求推动，各大城市物流等工业地产租金均有所提升，并呈现上涨态势。戴德梁行华南及华西区工业及物流部董事严其发介绍，其中第三方物流和电商仍然是优质物流仓储设施需求的主要来源，全国主要城市优质物流仓储的租赁需求呈现活跃态势，市场平均空置率仍将保持较低水平，而未来定制仓库的供应总量的比例预计将会提升。

而深圳物流业的整体发展也呈现“稳中向好”的态势。据戴德梁行的统计，深圳物流业务规模稳健增长，2014年一季度，深圳货运吞吐量约为6953.49万吨，同比增长7.29%，物流业增加值约300亿元，同比增长8.1%。而在港口物流方面，深圳也趋于稳定，累计完成货物吞吐量5038.56万吨，并且二、三季度随着气候转暖，港口作业时长和装卸效率有望进一步回升。

而深圳物流运作的效率也在提升，深圳物流单位货运量货值达到约为11630.82元/吨，涨幅为3.65%，货运周转量608.16亿吨公里，同比增长38.58%，单位货物运输里程878.35公里，同比增长29.17%，并且，物流辐射范围快速扩张，物流行业运作效率不断提升，并加速深圳物流供应链的融合发展。

而深圳物流需求和物流产业的优势地位也产生了大量的物流企业。严其发介绍，目前，全国80%以上的供应链管理公司总部聚集在深圳，其中包括怡亚通、飞马国际、普路通、华富洋等行业龙头企业。究其原因，严其发认为，深圳依托毗邻香港的区位优势、珠三角密集的产业集群和丰富的商品门类为深圳供应链管理型企业开展代理采购、代理分销等供应链管理服务创造了良好的基础条件。仅怡亚通目前就拥有近80家分支机构，全球员工约3000人，在中国范围内建立了覆盖380个城市的深度分销平台；而另一家供应链管理企业——年富实业，在北京、上海等10多个城市建立了分支机构，拥有覆盖全国的物流配送网。而这些大型供应链企业的发展过程中对中小物流企业转型升级也产生持续的引领作用。

深圳物流仓储企业向莞惠扩张

国内迅猛增长的物流产业和深圳的产业优势，在不断吸引境内外的资本进军物流地产领域。据戴德梁行的统计，2013年5月至今，国内外各路资本大举进军物流行业，已在或将在物流地产上投入超过300亿元。

而同期，深圳仓储物流需求也呈现爆发式增长，刺激了深圳仓储用地的进一步紧缺。近年来，全国范围内的电商凶猛发展，2013年深圳市电子商务交易额达9510亿元，同比增长51%，实现了全国9.12%的成交金额，位居全国第三。电商的发展则刺激了仓储用地需求的升温，而深圳却由于土地紧缺，仓储用地供应大幅缩水，这使得深圳物流用地价格飙升，2013年，深圳仓储用地价格超过每亩80万元。

据统计，深圳物流产值已突破1000亿元，发展水平接近先进国家和地区的水平。2009—2013年间，深圳现代物流业增加值由789.53亿元增长到1400亿元以上规模，年均增速超过15.4%。深圳现有物流公司14800多家，供应链公司300多家。

而在这种背景下，深圳不少仓储物流企业则出现向周边城市，如东莞、惠州迁移的新趋势。记者了解到，仓储物流企业普洛斯2012、2013年总计竞得东莞仓储用地约369.3亩，而安博中国新建的东莞石排物流中心项目则总规划用地371亩。此外安博物流园、嘉民荣德鑫惠阳物流园、普洛斯（淡水）物流园等现代物流项目均落户惠州，计划总投资超30亿元。而今年新加坡丰树集团中国物流地产部门也到惠州考察。

严其发认为，在深圳土地资源瓶颈及深莞惠一体化建设的推拉作用下，深圳仓储需求外溢，东莞和惠州都成了最佳承接地。

万科等房企纷纷建起产业园区

在资本的介入下，行业内也加速了竞争和行业整合。在竞争后整合下，深圳物流企业向高端转型的内在动力也在不断增强。“有三大要素推动深圳物流企业不断向高端转型发展”，严其发认为，除了深圳已经成为全国供应链管理行业领军者外，一个是大数据时代推动深圳物流行业的智慧升级，一个是深圳物流市场已加快整合步伐提升行业多元化。

“在深圳，大家都认为智能物流是未来发展方向，会给物流企业提供变革的机会，因此，这种大数据时代在推动深圳物流行业的智慧升级。”严其发表示。据统计，2015年中国智能物流核心技术产业规模达2000亿元，信息化是深圳物流发展动力。香港物流运输透明管理研究院院长南兴军对记者表示，在大数据时代，电商等新型商业的出现给物流产业提供了变革的机会，深圳物流企业要勇做行业整合者，推动深圳物流行业的智慧升级。

记者注意到，政府也在推动引导物流产业转型发展。在深圳保税区，在深圳市出台《深圳保税区域转型升级总体及行动方案》后，这一区域即在政府的引导下转而向“高、新、软、优”产业体系升级，保税区除了创新对外合作模式和优化内外需结构外，还立足由生产服务向生产与消费服务并重转型，现在深圳保税区除了作为货物储存地的传统用途，同时新出现数据中心、进口商品展示交易中心等功能，部分厂房仓库也改造成研发楼和配套办公楼，产业从传统加工业向产业链两端升级。

在看到物流等产业地产的蓬勃的发展机会，不少传统房企也纷纷进军物流地产掘金。据介绍，产业地产具有投资较少、有政策支持、高收益率、稳健增值等特点，广东的万科、合生创展以及国内的绿地集团、万通控股等房企都进军产业地产。

其中，万科于今年5月与廊坊国土土地开发建设投资有限公司签订战略合作协议，宣布进入物流地产领域；而合生创展则开发广州合生T.I.T国际产业园、中关村科技园亦庄园、合生粤港金融科技产业园等工业地产项目。

至于为何选择进入物流地产，万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆表示，万科正学习工业地产巨头普洛斯，研究具体布局物流地产，而进军物流地产是由于万科正在做面对住宅地产“天花板”的准备，进行多元化发展，包括转型城市配套服务商、进入养老产业以及现在的物流地产，都是为了让企业补齐短板。

另外，一些小微物流企业则在竞争中整合，一些传统物流企业延产业链延伸向供应链、电商等方向转型发展。据了解，2014年上半年，深圳小微物流企业近四成亏损，市场机制将推动新的市场竞争格局加速形成，而以顺丰、海吉星为代表的传统物流企业则纷纷涉足供应链管理、电商等，谋求转型发展。